В минстрое объяснили, как будет работать налоговый вычет для арендаторов жилья. Каким образом арендатору жилья получить налоговый вычет Новый вычет для тех кто снимает жилье

Министерство строительства разработало законопроект, который позволит нанимателям жилья возвращать 13% от потраченной на аренду суммы. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Для получения вычета нужно будет выполнить несколько условий.

Вернуть налоги смогут наниматели с долгосрочными договорами на 11 месяцев и более. Контракт обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В Минстрое уверены, что эта мера будет способствовать выходу из тени доходов от нелегальной аренды квартир, с которых арендодатели не платят налоги.

Сейчас вернуть уплаченный НДФЛ могут только покупатели квартир. Государство возвращает налоги с суммы в 2 млн рублей, то есть получить можно не более 260 тыс. рублей. Вычеты на покупку и аренду квартир будут тесно связаны. Вернуть налоги с аренды смогут только те наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Правило работает и в обратную сторону. Если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья, и наоборот, пишет "Российская газета" .

Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Как и в случае с вычетом на покупку жилья, возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Также налог можно будет вернуть на работе. Для этого нужно получить в налоговой инспекции документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.

Законопроект промотивирует нанимателей сообщать о найме жилья, говорят эксперты. В результате у налоговиков появятся основания для доначисления налогов собственнику, который скрыл свои доходы от сдачи жилья в аренду.

"Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги. Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально", - поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт "ИНКОМ-Недвижимость".

Эксперты не уверены, что большинство собственников пойдут на официальную регистрацию долгосрочных договоров. Сейчас арендодатели предпочитают заключать контракты на 11 месяцев, так как это позволяет пересмотреть условия сдачи жилья или расторгнуть договор и найти новых нанимателей. Регистрация договора выглядит для них сегодня дополнительной процедурой с неясными выгодами. И законопроект не содержит норм, стимулирующих собственников переходить на регистрацию договоров аренды.

К съемщикам жилья предлагают применять налоговый вычет. Инициатива исходит от Минстроя: он хочет те же социальные вычеты, которые применяются для расходов на лечение или образование расширить на тех, кто платит по легальному договору за найм жилья.

Принцип ныне действующего налогового вычета заключается в том, что при покупке жилья, дорогостоящем лечении, получении образования, граждане могут получить обратно часть заплаченных за предыдущий налоговой период средств. По некоторым оценкам, в Москве сдаются около четверти миллиона квартир.

Точной цифры нет, так как официально регистрируется всего несколько процентов договоров — это для жилья экономкласса. Для элитного цифра еще меньше, и дело не в налогах, говорит директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера:

Марина Шекера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty «Арендаторы любят оставаться незамеченными. Поскольку я в сегменте элитного жилья, у нас не очень любят это освещать. Таким образом, наши собственники могут лишиться некоторых клиентов. Уже был некий опыт, когда с 2014 года ввели документ, чтобы договоры регистрировались. Но у нас зачастую заключаются договоры на 11 месяцев. Они считаются «краткосрочками» и не подлежат регистрации. А потом просто пролонгируют договор, поэтому, думаю, что работать (инициатива) не будет».

Инициатива Минстроя, очевидно, имеет перекос в пользу арендаторов, арендодатели же в ней фигурируют скорее как некое зло. Очевидно, что авторы — чиновники, которые плохо понимают, как работает рынок. Поэтому не будет инициатива работать и для жилья экономкласса, уверен член национального совета российской гильдии риелторов, вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский:

Михаил Гороховский член национального совета российской гильдии риелторов, вице-президент компании «Бест-недвижимость» «Вот эта инициатива, вы как думаете, она вызовет снижение цен или их повышение? Если арендодатели начнут платить налоги, то, соответственно, они переложат это на плечи нанимателей и повысят арендную плату. Чтобы это заработало, нужно, чтобы и нанимателей поощряли, и залогодателей. Залогодатель, который сдает квартиру по социально значимой цене, может раз в пять лет получить какую-то сумму из бюджета на ремонт квартиры или наоборот, те деньги, которые он затратил на ремонт квартиры, раз в пять лет он может вычесть из налогооблагаемой базы».

Стоит добавить, что инициатива Минстроя ограничена денежно-временными рамками. Общая сумма вычета не сможет превысить 260 тысяч рублей. То есть, с учетом, что на жилье экономкласса он может составить порядка 50 тысяч в год, возможность пользоваться вычетом закончится приблизительно через пять лет после его начала.

Возможно, скоро арендаторы жилья, заключившие договор аренды на срок более чем 11 месяцев и зарегистрировавшие его в установленном порядке, получат право на вычет по НДФЛ за арендную плату. С соответствующей инициативой выступил Минстрой, который таким образом намерен вывести арендные отношения на жилищном рынке из тени.

Что случилось?

Минстрой выступил с инициативой предоставлять гражданам налоговые вычеты по долгосрочным договорам найма жилого помещения. Журналисты выяснили , что таким способом чиновники намерены бороться с нелегальным рынком аренды, когда даже долгосрочные договоры не то что не регистрируются в Росреестре в установленном порядке, но даже не заключаются сторонами в письменной форме. Такие устные договоренности дают возможность владельцам жилья, сдающим его в аренду, не платить налоги. А арендаторы в свою очередь ничем не защищены в своих отношениях с арендодателями.

Вычет выведет аренду из тени

Чиновники предложили представителям других профильных ведомств изучить вопрос о том, чтобы распространить налоговый вычет по НДФЛ на арендную плату по договорам, заключенным на срок более 11 месяцев и надлежащим образом зарегистрированным в Росреестре. Заместитель министра строительства Никита Стасишин рассказал, что Минстрой уже подготовил соответствующие поправки в Налоговый кодекс РФ и намерен получить экспертную оценку у председателей профильных Комитетов Госдумы по собственности и по жилищной политике.

В настоящее время право на налоговый вычет в размере 13% от уплаченной суммы имеют покупатели жилья стоимостью до 2 млн руб. Такой вычет на покупку жилья налогоплательщик имеет право получить всего один раз в жизни, но если он использован не полностью, то остаток можно перенести на другую сделку. Чиновники намерены предоставлять вычеты нанимателям жилья в рамках этого же лимита, то есть если они выберут положенные по закону 260 тыс. рублей на аренду, то при покупке собственного жилья права на вычет у них уже не останется, и наоборот.

Учитывая, что большинство арендных договоров на жилье заключаются на срок до 11 месяцев, чтобы не регистрировать их, а просто перезаключать в случае необходимости, часто на более выгодных условиях, эксперты сомневаются в успехе затеи Минстроя.

Что ожидает арендаторов?

Для арендаторов жилья законопроект Минстроя, конечно, выгоден, но необходимость платить НДФЛ с аренды может заставить собственников поднять цену на аренду. Кроме того, отсутствие преференций для самих арендодателей вряд ли сможет заставить их заключать арендные договоры на более длительные сроки. Скорее всего, сохранится практика заключения их на срок до 11 месяцев без регистрации. И даже желание получить вычет на это не повлияет, ведь ситуация на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, складывается таким образом, что именно арендаторы заинтересованы в арендодателях. Снять квартиру по приемлемой цене в нужном районе не так просто. Хотя и найти хороших арендаторов тоже бывает нелегко.

Что ожидает арендодателей?

Возможно, если закон о вычете все же будет принят, отказов от аренды станет больше. Арендаторы будут лоббировать заключение длительных договоров. Но даже если владелец недвижимости окажется законопослушным и согласится на оформление длительных договоров — он наверняка столкнется с очередями и традиционной волокитой при регистрации договора в Росреестре. Кроме того, платить за аренду будут, скорее всего, не наличными деньгами (ведь арендодателель не может выписать квитанцию или выдать чек), а через банк: на карту или счет. Учитывая обилие отказов в обслуживании банками клиентов, арендодателям нужно быть готовыми доказывать происхождение своих доходов и их чистоту банкам. В любом случае, после принятия поправок сложностей у получателей такого пассивного дохода прибавится.

Что ожидает бюджет?

Для бюджета выгода от инициативы Минстроя очевидна, но только в том случае, если реально получится вывести рынок аренды в правовое поле. Ведь тогда платить НДФЛ будут все арендодатели, а получат его назад только те арендаторы, которые не использовали свое право на вычет при покупке жилья, знают о такой возможности и не поленятся оформлять документы для получения такого вычета.

Минстроем подготовлены поправки в Налоговый кодекс насчет налогового вычета по найму жилья. Власти намерены финансово заинтересовать арендаторов квартир. По их замыслу, это должно привести к выходу из тени арендодателей, которые начнут выплачивать налоги от сдачи жилья.

Зачем вычеты государству

Право на возврат налогов получат наниматели, которые не пользовались вычетами при покупке жилья. Оформление налоговых вычетов при аренде позволит налогоплательщикам возвращать ежегодно до 50 000 рублей. Предлагается установить налоговый вычет такого же размера, как и при покупке квартиры, что составит 13% от реально понесенных расходов. При этом устанавливается максимальная планка базы для расчета вычета – 2 млн рублей.

Для получения вычета арендатору потребуется предоставить подтверждающие платежи документы и договор найма. Сведения обо всех собственниках, которые получат доходы от сдачи жилья и не заплатят налоги, будут передаваться в налоговые органы.

В Минстрое признают, что основной задачей законопроекта является выход арендодателей из тени. Согласно законодательству, с полученного за сдачу собственного жилья в аренду дохода необходимо платить налог в 13%. Однако в реальности подавляющее большинство арендодателей налоги не платит. Самые осторожные из них стараются заключать договоры о сдаче жилья на срок 11 месяцев, оформляя их без регистрации в простой форме (поскольку регистрировать необходимо договоры, заключенные на срок от года и выше).

Поскольку рынок аренды жилья издавна находится в «серой зоне», государство ежегодно теряет значительные суммы на неуплате налогов. По словам Марии Литинецкой из «Метриум Групп», в крупных городах в обход налогообложения сдается до 90% всего арендуемого жилья. Поэтому выгода для государства очевидна – сегодня от недобросовестности арендодателей теряется намного больше денежных средств, чем планируется потратить на налоговые вычеты.

Уговор дороже денег

Однако так ли выгодны эти вычеты для самих арендаторов? По мнению Литинецкой, арендодатели первым делом повысят стоимость аренды жилья как раз на 13%. К тому же большинство арендаторов снимает квартиры на длительный срок. При наличии детей они привязаны к детскому саду либо средней школе. В такой ситуации мало кто захочет испортить отношения с владельцами жилья (к чему неминуемо приведет «раскрытие» их перед властями). Поэтому многие собственники квартир будут договариваться с арендаторами насчет определенной скидки взамен отказа от официальной регистрации договора, – считает Литинецкая.

По мнению замдекана экономического факультета РУДН Елены Григорьевой, следует уменьшить стоимость патентов на сдачу жилья внаем. Владельцам недорогих квартир, зарабатывающих на их аренде порядка 15–25 тысяч рублей в месяц, невыгодно делать это легально. Они просто не заработают достаточно средств.

Однако регистрация в Росреестре позволит съемщику за несколько лет вернуть 13% от 2 млн рублей, т.е. 260 000 руб. Поскольку по информации риэлторских компаний уровень предложения на рынке аренды на 30% выше спроса, условия здесь диктуют преимущественно арендаторы. Мария Литинецкая поясняет, что арендаторы обычно настаивают на официальной регистрации договора в случае опасения выселения либо повышения ставки. Поэтому среди простых граждан окажется немало сторонников нового предложения Минстроя.

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим - попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru